Thị trường bất động sản Hà Nội đã đi hết ba phần tư chặng đường trong năm 2017 với nhiều chuyển biến tích cực. Có những phân khúc sôi động như đất nền, nhà giá rẻ, nhưng cũng có những phân khúc trầm lắng.

Căn hộ trung cấp, bình dân thắng thế

So với năm 2016, đây là hai phân khúc chiếm ưu thế chủ đạo trên thị trường căn hộ tại Hà Nội. Từ cuối năm 2016, trước diễn biến tăng trưởng nóng về nguồn cung của phân khúc cao cấp, nhiều chủ đầu tư đã phải tiến hành cơ cấu sản phẩm của mình với giá cả vừa phải hơn, nhằm hỗ trợ, kích thích người mua nhà.

Thực tế, phân khúc này cũng chiếm tới 60 - 70% nhu cầu thực của thị trường, do đó, việc chuyển hướng sang là cần thiết khi nguồn cầu cho phân khúc cao cấp và hạng sang không còn dư địa lớn. Nhờ đó, dù thị trường có sự biến động và đi xuống, nhưng mức giảm không đáng kể, lượng giao dịch vẫn tăng trưởng tương đối tốt.

Báo cáo cập nhật từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2017, có gần 10.000 giao dịch thành công. Ngay cả trong tháng 9/2017, được coi là "Tháng cô hồn", dù số vụ giao dịch giảm 11% so với tháng 8/2017, nhưng qua số liệu báo cáo của một số chủ đầu tư và một số sàn giao dịch bất động sản, đã có khoảng 1.200 giao dịch thành công. Trong đó, gần xấp xỉ 70% sản phẩm bán thành công thuộc phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân, còn lại là các phân khúc cao cấp và các sản phẩm khác.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, so với năm ngoái, nhìn chung, thị trường năm nay có dấu hiệu chững lại đôi chút, song không nhiều. Lý do không phải thị trường đang đi xuống, mà đây là giai đoạn điều chỉnh cần thiết nhằm bước sang giai đoạn mới. Trong 9 tháng đầu năm, chủ yếu là các dự án cũ mở bán tiếp hoặc một số dự án tái khởi động, trong khi các dự án mới đang chờ cơ cấu lại, tính toán sản phẩm sang phân khúc trung cấp và bình dân cũng như chính sách ưu đãi để bung hàng vào dịp cuối năm nay.

Bất động sản Hà Nội với những phân khúc sôi động

Trong 9 tháng đầu năm, phân khúc trung cấp và bình dân tập trung khá lớn tại khu vực phía Tây và phía Tây Nam Hà Nội với hàng loạt dự án khác nhau, được giới thiệu ra mắt thị trường, bao gồm cả cũ lẫn mới như HPC Landmark 105, Startup Tower, Hateco Xuân Phương, The Vesta, Xuân Mai Spark, Bamboo Garden… Trong khi đó, tại khu vực phía Nam cũng có một số dự án mở bán mới như Osaka Complex, Tứ Hiệp Plaza, Gelexia Riverside…, cung cấp ra thị trường hàng ngàn căn hộ với mức giá 17 - 19 triệu đồng/m2.

Ông Lê Ngọc Quỳnh, đại diện đơn vị phân phối Dự án Tứ Hiệp Plaza cho biết, nhu cầu với căn hộ thuộc phân khúc giá rẻ rất lớn, nhưng nguồn cung nhà giá rẻ tại Hà Nội hiện nay không nhiều. Dù không truyền thông nhiều, nhưng do đánh trúng vào phân khúc nhiều người cùng có nhu cầu, nên các dự án nhà giá bình dân được săn đón khá kỹ.

Đồng quan điểm, lãnh đạo Công ty cổ phần kiến trúc đô thị Nam Thăng Long, chủ đầu tư Dự án Startup Tower cho biết, để tạo sức hút, các dự án hiện cũng có thêm chương trình hỗ trợ đưa ra cho các gia đình trẻ với tổng mức thu nhập từ 20 - 25 triệu đồng/tháng. Điều này tạo thêm sức hút với các dự án nhà giá bình dân. Cụ thể, người mua nhà chỉ cần có số tiền tương đương 25 - 30% giá trị căn hộ ban đầu là có thể sở hữu được căn nhà. Phần còn lại được ngân hàng cho vay với chương trình hỗ trợ lãi suất 0% từ 12 - 18 tháng. Nhờ đó, sẽ giảm được áp lực tài chính cho người mua nhà.

Trong những tháng cuối năm 2017, theo đánh giá của các chuyên gia, lượng hàng nhà giá bình dân chắc chắn sẽ được cung mạnh, bởi thời điểm này người dân có nhu cầu sở hữu nhà nhiều nhất, nên nhiều chủ đầu tư cũng có kế hoạch bung hàng. Ngoài các dự án của một số chủ đầu tư quen thuộc, sẽ có thêm nhiều gương mặt mới, trong đó có cả những doanh nghiệp tầm cỡ với kế hoạch nhà bình dân đã công bố từ cuối năm ngoái và chuẩn bị ra mắt.

“Sóng” đất nền bắt đầu nổi

Bên cạnh sự đi lên của căn hộ trung cấp, bình dân, một phân khúc khác cũng “nổi sóng” trong 9 tháng đầu năm nay là đất nền, liền kề, đặc biệt là khu vực phía Tây Nam Hà Nội. Nhờ hạ tầng phát triển, cùng với tâm lý thích nhà đất và mức giá đang ở mức hợp lý, nên phân khúc nhà liền thổ khu vực phía Tây Hà Nội trở nên cực kỳ sôi động.

Lý do khiến khu vực này lọt vào tầm ngắm của giới đầu tư đất nền Thủ đô là nhờ hạ tầng giao thông phát triển mạnh. Chỉ trong thời gian ngắn, hàng loạt tuyến đường quan trọng như đường trên cao vành đai 3, đường Tố Hữu, đường 70, đường Vạn Phúc, Lê Trọng Tấn, hầm chui Thăng Long - Khuất Duy Tiến, đường Lê Trọng Tấn - Văn Phú… được hoàn thành đã tạo sự thông suốt cho tam giác phía Tây Hà Nội là Hà Đông - Nam Từ Liêm - Cầu Giấy.

Bên cạnh đó, tuyến Metro Nhổn - ga Hà Nội, Hà Đông - Cát Linh, cùng các công trình hạ tầng khác đang đi vào hoàn thiện, đã tạo nên “cú hích”, giúp thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội nói chung và phân khúc đất nền, biệt thự nói riêng thu hút đông đảo khách hàng, nhà đầu tư có nhu cầu thực. Đặc biệt, mới đây, thông tin đại gia bán lẻ Nhật Bản AEON sẽ xây dựng đại siêu thị AEON Mall thứ 2 tại Hà Đông cũng góp phần hâm nóng thị trường bất động sản khu vực này.

Với sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, khu vực phía Tây Hà Nội đã thu hút doanh nghiệp trong làng bất động sản Việt Nam rót vốn đầu tư, phát triển dự án đất nền. Bên cạnh các tên tuổi quen thuộc của khu vực này như Nam Cường, Hải Phát, còn xuất hiện thêm các đại gia như Vingroup, Mường Thanh, FLC. Không chỉ các nhà đầu tư lớn, nhiều tên tuổi nhỏ cũng tận dụng cơ hội để triển khai dự án tại khu vực này.

Cuối năm 2017, lượng hàng nhà giá bình dân chắc chắn sẽ được cung mạnh, bởi thời điểm này, người dân có nhu cầu sở hữu nhà nhiều nhất, nên nhiều chủ đầu tư cũng có kế hoạch bung hàng.

Cụ thể, dọc trục từ ngã tư Vạn Phúc (Hà Đông) xuống Đại Mỗ và Tây Mỗ (Nam Từ Liêm) đã xuất hiện nhiều dự án đất nền quy mô nhỏ. Đơn cử, Dự án đất nền, khu nhà ở THT Đại Mỗ do Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản THT làm chủ đầu tư. Ngoài dự án của THT, khu vực này còn có một số dự án khác có quy mô nhỏ (trên dưới 100 sản phẩm) nằm trong vành đai 3, có hạ tầng khá tốt, như Dự án Khu nhà ở Phú Mỹ - Dreamhouse với 10 căn biệt thự và 11 căn liền kề do Tập đoàn Phú Mỹ làm chủ đầu tư.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Khối phân tích CBRE cho biết, sau giai đoạn khủng hoảng bất động sản 2009 - 2013, giá đất nền khu vực phía Tây Nam Hà Nội đang rất thấp (dao động khoảng 20 triệu đồng/m2). Ngay cả giá biệt thự - liền kề dù cao hơn, nhưng cũng đang ở mức giá tiềm năng. Ngoài ra, với quy hoạch hạ tầng đồng bộ, cộng với việc các chủ đầu tư lớn đồng loạt đổ vốn phát triển các khu đô thị kiểu mẫu, các tiện ích lớn ở đây đã thúc đẩy nhu cầu nắm giữ đất nền. Đất nền phía Tây Hà Nội thu hút cả nhà đầu tư thứ cấp và người mua nhà lần đầu với mong muốn là mua nhà giá rẻ, khi họ kỳ vọng thời gian tới, diện mạo khu vực này sẽ thay đổi đáng kể với các trung tâm giải trí, tiện ích….

Theo dự đoán của Bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills Hà Nội, từ nay tới cuối năm, thị trường đất nền sẽ tiếp tục có sự tăng trưởng về cả nguồn cung lẫn lượng giao dịch. Hạ tầng giao thông khu vực Tây Hà Nội đã cơ bản hoàn thành sẽ giúp thị trường đất nền khu vực này có những bước phát triển vượt bậc.

Phân khúc cao cấp - cuộc chơi sẽ chỉ còn…một nhóm?

Đối với phân khúc cao cấp, dù nhận được những đánh giá lạc quan, nhưng không thể phủ nhận, đây là một năm ngán ngẩm của rất nhiều chủ đầu tư khi trót lỡ đầu tư vào phân khúc này. Trong các báo cáo cập nhật thị trường của các cơ quan quản lý, các đơn vị nghiên cứu cho thấy, lượng giao dịch của phân khúc cao cấp giảm rõ rệt so với trung cấp, bình dân hay phân khúc đất nền với mức giảm 9 – 10% so với cùng kỳ năm trước.

Các dự án mở bán được, chủ yếu nằm ở các dự án của các chủ đầu tư lớn với thương hiệu đủ mạnh và có hệ thống phân phối phủ khắp như Vingroup, Sungroup, Vihajico, TNR Holdings, MIK Group, Nam Cường… Ngoài ra, các dự án này cũng phải nằm trong các khu đô thị có kiến trúc quy hoạch, hệ thống hạ tầng, cung ứng dịch vụ, tiện ích hài hòa với cảnh quan, đem lại chất lượng sống tốt cho cư dân. Bên cạnh đó, việc thuận tiện giao thông di chuyển cũng là yếu tố được cân nhắc khá lớn, ảnh hưởng tới quyết định xuống tiền của các khách hàng trong suốt 9 tháng đầu năm nay.

Bà Nguyễn Hoài An cho biết, từ nay tới cuối năm, hầu hết chủ đầu tư đều đang rất sát sao và gấp rút đưa ra các phương án bán hàng tốt nhất. Các dự án cũng đã đầu tư chăm chút hơn đối với các sản phẩm của mình, đặc biệt là những dự án lớn với việc xây dựng các mô hình căn hộ mẫu nhằm khẳng định vị thế cũng như chất lượng.

“Chạy đua giữa các chủ đầu tư, các dự án là một cuộc chạy đua về chất lượng sản phẩm, các tiện ích sống của cư dân, các chính sách bán hàng, cũng như điều kiện bàn giao hoặc giữa chính các đơn vị quản lý. Vì vậy, người thắng cuộc sẽ là người cung cấp được chất lượng sản phẩm, chất lượng dự án đáp ứng, phục vụ và nắm bắt kịp được các nhu cầu cũng như các xu thế của thị trường”, bà An nhận xét.