Thị trường bất động sản ngày càng có nhiều biến đông.Thị trường căn hộ tiếp tục bùng nổ về nguồn cung khi nhiều dự án đã, đang và sắp được ra mắt thị trường. Đáng chú ý, trong số đó, có nhiều dự án được “tái sinh” sau khi đổi chủ.

Vận hội mới

Một trong những dự án được tái khởi động mới nhất phải kể đến Daewoo Cleve (Hà Đông, Hà Nội) do Công ty TNHH Hi Brand (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư. Đây là dự án gây chú ý thị trường tại thời điểm ra mắt, không chỉ gắn mác ngoại, mà còn ở cách thức rầm rộ ra mắt không giống ai vào cuối năm 2011, thời điểm thị trường gặp rất nhiều khó khăn.

Lúc đó, chủ đầu tư đưa ra mức giá lên tới 30 triệu đồng/m2 cùng chiêu khuyến mại độc là cho khách hàng vay đến 25% giá trị căn hộ với lãi suất ưu đãi. Tuy nhiên, việc chọn sai thời điểm ra hàng khi phân khúc căn hộ cao cấp đang khủng hoảng thừa, cùng lúc với việc công ty mẹ tại Hàn Quốc gặp nhiều khó khăn về tài chính, khiến cho dự án này phải đắp chiếu trong thời gian dài.

Sau hai lần điều chỉnh thiết kế, phải đến tháng 5/2017, dự án này mới chính thức rục rịch khởi động lại, nhưng dưới danh nghĩa của một chủ đầu tư khác là Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ (CenInvest) thông qua thỏa thuận hợp tác giữa đơn vị này và chủ đầu tư. Theo đó, CenInvest sẽ tái khởi động hợp phần H-CT2 trước khi tính tới việc mua lại và triển khai nốt 2 tòa CT2A và CT2B đang bị treo của Hi Brand.

Một dự án cũ nữa được đồn đoán tái khởi động lại trong thời gian sắp tới là dự án Khu chung cư quốc tế Booyoung Vina (Hà Đông, Hà Nội) do Công ty TNHH Booyoung Vina làm chủ đầu tư, với vốn đăng ký 171 triệu USD. Dự án được chủ đầu tư khởi công vào tháng 2/2007 trên diện tích đất hơn 4,3 ha, gồm 6 toà nhà cao 30 tầng và 3 tầng hầm. Chưa rõ nguồn vốn mới bơm cho Booyoung Vina đến từ công ty mẹ, hay có sự hợp tác của nhà đầu tư mới.

Theo thông tin mới nhất, tòa CT7 có tiến độ thi công nhanh nhất, dự kiến được tung ra thị trường trong quý III/2017, còn 2 tòa CT2 và CT5 cũng đang được Booyoung Vina đẩy nhanh tiến độ thi công.

Tương tự, một dự án mới cũng sắp sửa ra mắt thị trường trong thời gian tới là dự án Sunshine Center (số 16 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), tên gọi cũ là Mai Trang Tower. Theo phê duyệt ban đầu, dự án có diện tích 6.695 m2, bao gồm 2 tòa tháp cao 37 tầng (33 tầng nổi + 4 tầng hầm). Tuy nhiên, do năng lực quản lý và tình hình tài chính yếu kém của Công ty TNHH Mai Trang, dự án này một thời gian dài phải nằm đắp chiếu. Sau khi sang tên cho Sunshine Group, một tập đoàn bất động sản mới nổi, dự án nhanh chóng được triển khai và đến nay, đã thi công đến tầng 6.

M&A: Dự án được " tái sinh" sau khi đổi chủ

Cũng ở Nam Từ Liêm, trước đó, Dự án BIDHomes The Garden Hill Tower tại số 99 Trần Bình cũng đã được tung ra thị trường. Đây không phải là dự án mới, mà đã được ra mắt thị trường từ năm 2010 do Công ty TNHH Đức Phương làm chủ đầu tư với tên gọi Tòa nhà đa năng Đức Phương. Tuy nhiên, dự án liên tục gặp rắc rối liên quan đến huy động vốn với đối tác là Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà đô thị Hà Nội, khiến cho dự án rơi vào đói vốn và nằm “đắp chiếu” suốt gần 7 năm.

Đến năm 2015, Công ty Đức Phương bán cổ phần cho BIDGroup và dự án chính thức thuộc về BIDGroup. Về với chủ mới, dự án được đổi tên thành The Garden Hill Tower và chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thuê 50 năm sang đất ở lâu dài. Đồng thời, cũng tiến hành phối hợp mở rộng con đường đi vào dự án và nâng cấp thiết kế của tòa nhà lên thành cao cấp.

Vẫn còn nhiều dự án chờ giải cứu

Dù thời gian qua, đã có nhiều dự án được hồi sinh nhờ hoạt động mua bán nhà giá rẻ, chuyển nhượng (M&A), nhưng với lượng dự án “đắp chiếu” lớn, số lượng các dự án hồi sinh vẫn chỉ là con số nhỏ và còn nhiều dự án khác đang chờ được giải cứu. Tuy nhiên, với các dự án “đắp chiếu” này, mỗi dự án là có một “bệnh” khác nhau, nên cuộc cuộc giải cứu không đơn giản.

Trong số đó phải kể đến Dự án Usilk City (đường Tố Hữu, Hà Đông, Hà Nội) do Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư. Nếu như các dự án triển khai quanh đó như The Pride, EuroLand, Ecolife Capitol bừng sáng khi màn đêm buông xuống, thì quang cảnh dự án Usilk City vẫn đìu hiu, dù đã bàn giao một số hạng phần cho người mua nhà.

Thế kẹt của dự án nằm ở việc Sông Đà Thăng Long không còn năng lực tài chính để triển khai tiếp dự án, trong khi công cuộc tìm đối tác mới vẫn gập ghềnh nhiều khó khăn. Mới đây nhất, Tòa CT2 - 105 Usilk City đã được chuyển nhượng cho CTCP Hải Phát Thủ đô và đã nhanh chóng được triển khai. Tuy nhiên, số phận dự án này vẫn chưa thể có cái kết có hậu khi Hải Phát Thủ đô bị nhiều khách hàng cũ phản đối vì không đưa ra mức thỏa thuận hợp lý.

Không chỉ Usilk City, Hà Đông cũng có nhiều dự án treo khác đang vất vả tìm đường hồi sinh. Chẳng hạn, Dự án Hanoi Times Tower (Khu đô thị Văn Phú) đang “đắp chiếu” nhiều năm nay. Dự án này cũng đã nhiều lần thắp lên hy vọng tái sinh khi có nhà đầu tư mới rót vốn. Tuy nhiên, hy vọng nhanh chóng dập tắt khi nhà đầu tư mới nhận thấy việc tái sinh dự án không dễ dàng nên đã thoái lui.

Ngoài ra, trên địa bàn Hà Nội còn có hàng loạt dự án khác chờ được giải cứu như Vina Megastar, Tricon Tower, AZ Lâm Viên, Habico Tower Phạm Văn Đồng, Nam Đàn Plaza, B5 Cầu Diễn, Binh Đoàn 12 Ngũ Hiệp, PVV Vinapharm...

Đây đều là những siêu dự án với quy mô lên tới hàng ngàn tỷ đồng, từng được chủ đầu tư quảng cáo rầm rộ là sẽ mang tới những "ngôi nhà ước mơ, cuộc sống đẳng cấp". Tuy nhiên, hiện đang trở thành vũng bùn, kéo theo hàng ngàn khách hàng trót sa chân lỡ bước chìm theo. Không những thế, những dự án dang dở này đang để lại những "nét vẽ" nham nhở trong bức tranh quy hoạch chung của đô thị Hà Nội.

Theo đánh giá của ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch SohoVietnam, đơn vị môi giới cho nhiều thương vụ M&A dự án bất động sản, việc nhiều dự án gặp khó trên đường hồi sinh xuất phát từ nhiều nguyên nhân, từ sản phẩm dự án bị lỗi thiết kế, chọn sai phân khúc, không thể thay đổi được, đến những rắc rối về pháp lý, thế chấp tài sản đảm bảo không đúng quy trình, rồi chủ đầu tư bị rơi vào vòng lao lý.

Đặc biệt, theo ông Cần, bài toán khó nhất và quan trọng hơn cả được các "mạnh thường quân" chia sẻ là bài toán dung hòa lợi ích với những khách hàng cũ của dự án.

"Thực tế, một số dự án được giải cứu vừa qua, các chủ đầu tư mới đều phải nghiên cứu, tính toán rất kỹ để đưa ra những phương án khắc phục hợp lý nhất để có được sự đồng thuận của khách hàng cũ, nhưng vẫn phải đảm bảo lợi nhuận - mục tiêu của bất kỳ doanh nghiệp kinh doanh nào. Còn những dự án còn lại vẫn đang xem xét và phải phụ thuộc vào bối cảnh, cũng như tình hình của thị trường", ông Cần nhấn mạnh.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) cho rằng, dù quá trình tái khởi động dự án treo còn nhiều vướng mắc, nhưng đây là “nguồn tài nguyên” lớn để thị trường M&A tiếp tục sôi động.

Vì thế, việc các doanh nghiệp lớn đẩy mạnh M&A dự án đang là một bài toán đa lợi ích. Điều này giúp bên thâu tóm giảm bớt được chi phí và thời gian xây dựng dự án mới, còn bên bán giải quyết được bài toán tài chính. Đặc biệt, các dự án “chết lâm sàng” sẽ được hồi sinh, giải phóng lượng tồn kho bất động sản lớn.